http://moneyblog.berichest.com/ 　資産生活者になるにはどうしたら良いか。そんなことばっかり考えている私のお金に関するブログです。<br /> 　金は天下の回りもの、ならば早く回ってきてくれ。コメント、トラックバック歓迎。 ja http://moneyblog.berichest.com/?eid=1046206 　不動産取引の最終段階、決済。前回はその前半をお送りしました。今回はその続きです。 ３．登記関係書類提出 　不動産の所有権などについては、法務局での登記が必要です。登記関係の手続きは自分で行うことも可能ですが、時間と手間がかかります。そのため、この手... 前回はその前半をお送りしました。今回はその続きです。

３．登記関係書類提出
　不動産の所有権などについては、法務局での登記が必要です。登記関係の手続きは自分で行うことも可能ですが、時間と手間がかかります。そのため、この手続きのため不動産の決済日には、登記の専門家である司法書士または司法書士事務所の従業員が同席するのが普通です。決済により残金が清算され、物件の所有権が買主に移るわけですが、司法書士はこの後法務局へ出向き、所有権移転登記などの手続きを行います。登記済証、いわゆる権利書は後日郵送で買主の元に送られてきます。

４．鍵の引き渡しなど
　物件の引き渡し時には、物件の鍵の引き渡しが行われることもあります。投資用物件または新築物件の場合は一般に売主から買主へ鍵が渡ります。一方私自身は購入経験はないのですが、居住用の中古物件の場合、買主は鍵を付け替えるのが一般的でしょうから、仲介業者から渡されることが多いのではないかと思います。

　居住用不動産については、決済はおおむね以上のような流れになります。以下は投資用不動産の場合は以下の手続きなどがあります。

５．管理委託契約の締結
　私もそうですが、本業が勤め人の場合家賃の徴収や賃借人からの問い合わせ、要求などを自分でさばくことは事実上不可能です。そのため管理会社と契約を結ぶことになります。管理委託手数料は管理会社等で多少の差異はありますが、入居している部屋の賃料×5％というのが相場です。

　以上、一般的な不動産売買に関する諸手続きについて、ご説明しました。居住用、賃貸用の違い、新築、中古の違いなどはありますが、おおむね以上のような流れかと思います。 ]]> 不動産売買フロー 2008-09-30T23:57:56+09:00 aravic aravic http://moneyblog.berichest.com/?eid=1045421 　さて不動産売買の最終段階、決済です。決済と呼ばれる一連の流れの中には一般に下記の手続きが含まれます。 １．残金の決済 　契約時に手付金を支払った、残りのお金をこのタイミングで支払います。金融機関から振り出された資金は、買主の口座を一瞬だけ経由して売...
１．残金の決済
　契約時に手付金を支払った、残りのお金をこのタイミングで支払います。金融機関から振り出された資金は、買主の口座を一瞬だけ経由して売主の口座へ振り込まれます。

　売主はこの際、自分の複数の口座に分割して振り込ませることが可能で、どの口座にいくら振り込んでもらうかを指定できます。ただし複数口座を指定した場合でも、買主が負担する振込手数料は1口座分だけで、2口座目以降は売主負担となります。

　当然ですが、売主から買主に対しては、残金受け取りに係る領収書が交付されます。

２．火災保険、地震保険の加入申し込み
　買主にとって物件購入後に怖いのが火事や地震などの天災。胴元である保険会社が儲かる仕組みなのは分かっていても、やはり保険加入は不可欠といってよいと思います。

　おそらくほぼ例外なく、金融機関または仲介業者が損保代理店になっていますので、そちらを通じて申し込むのが普通です。加入者は保険料さえ支払えばよく、手続きは代理店任せとなります。
保険会社で指定された時刻までに申し込めば、当日から保険適用となるように調整してくれます。

　迷うのは地震保険に加入するかどうかですね。収益用物件なら保険料は経費計上できますので、加入すべきだと思います。自宅の場合も平成18年の税制改正で地震保険料控除が新設されましたので、加入しておいた方がよいと思います。その代りに従来あった損害保険料控除が廃止されました。

　国にしてみれば、最近実際に大規模な地震が発生し被害が発生していることから、地震被害に関する国庫負担を減らしたいとの思惑があるのでしょう。長文になりましたので続きは次回へ。 ]]> 不動産売買フロー 2008-09-29T23:14:37+09:00 aravic aravic http://moneyblog.berichest.com/?eid=1039717 　不動産売買に関する限り、ローンの審査は仮審査と本審査の2段階に分かれているのが一般的です。真の理由は正直なところわからないのですが「本審査には時間がかかるから」というのが大きいようです。 　これは売主の立場を考えれば理解可能です。いきなり時間のかかる... 　これは売主の立場を考えれば理解可能です。いきなり時間のかかる本審査で、審査結果が否決になった場合、売主側は一から物件の買い手を探し直さなければならず、時間の無駄になります。仮審査でふるいにかけておけば、長くても1週間から10日程度しかかからないのが普通ですので、傷が浅くて済みます。
　
　仮審査と本審査の内容の相違ですが、金融機関やローンの種類によって異なります。仮審査と本審査の内容がほぼ同一で、ほぼ信用状況の変化を確認するためだけの場合もあるようです。

　また不動産購入時に加入する団体信用生命保険の審査にも時間がかかります。そのため保険の申し込みは仮審査前だったりしますが、結果が出るのはだいたい本審査の後です。この保険、通称団信（だんしん）と呼ばれ、ローンを申し込んだ金融機関の系列または提携の保険会社で申し込まされます。保険料は形式的には銀行が負担することが多いですが、ローン取組時に取られる場合がある事務手数料や、借入後の負担金利から支払われますので、実質的には当然借主が負担することになります。 ]]> 不動産売買フロー 2008-09-20T17:28:31+09:00 aravic aravic http://moneyblog.berichest.com/?eid=1038924 　金融機関によるローン仮審査がOKになると、契約が行われます。 　契約のときには、重要事項説明書および契約書への署名、捺印を行います。 　またこの時に買主は売主に手付金を交付します。売主、買主どちらかが契約の履行に着手するまでは、売主、買主双方とも契...
　契約のときには、重要事項説明書および契約書への署名、捺印を行います。

　またこの時に買主は売主に手付金を交付します。売主、買主どちらかが契約の履行に着手するまでは、売主、買主双方とも契約を以下の条件付きで破棄することができます。
　買主が契約を取り消す場合は、すでに支払った手付金を放棄しなければなりません。逆に売主が契約を取り消す場合、受領した手付金を買主に返還し、さらにその手付金と同額を買主に支払わなければなりません。これを手付解除といいます。

　なおこの時点でローン本審査が終了していない場合、契約書にローン特約を明記するのが一般的です。これは本審査により融資が受けられない場合は、買主は契約を解除でき、手付金の返還も受けられるという特約条項です。 ]]> 不動産売買フロー 2008-09-17T10:57:42+09:00 aravic aravic http://moneyblog.berichest.com/?eid=1036428 　物件購入申込書を提出したら、次は金融機関に対して融資の審査を申し込みます。現金で不動産が買えるようなお金持ちの人は必要ありませんが、ほとんどの方が不動産購入にはローンを利用することでしょう。通常は買主側の仲介業者が提携している、銀行などの金融機関に申...
　ローン申込書は金融機関によって書式が異なりますが、だいたいどこの銀行の申込書にも本人の属性および、金融資産および負債の金額を記載する欄があります。属性は住所、勤務先、勤続年数、年収、家族構成など、金融資産は預貯金、保険、債券、商品などの内訳と金額を記入します。

　申込書に記入する内容には証拠書類を添付させられますので、嘘をついてもバレると思います。正直に記入しましょう。属性については住民票や、免許証のコピー、年収は過去3年分の源泉徴収票や確定申告書のコピーを、金融資産については預金通帳のコピーなどの証拠書類を添付します。

　銀行などの金融機関は、この申込書に記載された情報プラス、個人信用情報機関への照会結果を基に、仮審査を行います。個人信用情報機関とは、全国の金融機関や貸金業が個人の債務状況を登録、照会する機関で、その人がどの程度の借金があるかなどが分かります。銀行でのローン取組のほか、クレジットカードやローンカードの審査にも使用されます。シー・アイ・シー（CIC）、シー・シー・ビー（CCB）、全銀協（KSC）などが有名です。

　仮審査、本審査に共通することですが、審査がNGだった場合、金融機関は理由は教えてくれません。属性と信用情報から総合的判断を下したとしか説明されませんので、ご認識おきください。審査に落ちる理由は詳しくはわかりませんが、現在および過去の借金など、身に覚えがある方はほぼ確実にそれが理由です。身に覚えがない方は、属性が問題のような気がします。

　このローン審査においては、一定程度に限ると思いますが、不動産仲介業者の手腕が物を言います。仲介業者が金融機関に対して多額のローン取組をもたらしている場合などは、業者が金融機関に対して優位になりますので、多少の手心は加えてもらえるかもしれません。

　仮審査に通れば次はいよいよ契約ということになります。 ]]> 不動産売買フロー 2008-09-16T23:46:56+09:00 aravic aravic http://moneyblog.berichest.com/?eid=1036381 　不動産購入の手順、まずはここから。居住用にせよ、投資用にせよ気に入った物件があったら、一般的にまずは仲介業者経由で売主あてに購入申込書を提出します。 　値引きの交渉は普通このタイミングで行います。高額取引になる不動産売買においては100万円単位での値...
　値引きの交渉は普通このタイミングで行います。高額取引になる不動産売買においては100万円単位での値下げ交渉は当たり前のように行われます。私が自宅を売却したときもそうでしたが、実際の売買価格は売出時の価格を下回るのが普通で、そもそも売主はある程度の値下げ幅をバッファとして織り込んで、本当に売りたい価格よりも多少高めに売出価格を設定していることがほとんどだと思います。

　そのため、よほど市況や物件が売り手市場でない限りは、ダメ元でも値下げを打診するべきでしょう。価格の交渉は仲介業者が代わって行ってくれます。

　価格が折り合った段階でいよいよ申し込みですが、通常は不動産売買の優先順位は、申し込みが早い順です。そのため申込書の提出はFAXやメールで行われることが多いようです。価格交渉を含めた意思決定は迅速に行ってください。

　購入申込書自体には法的な拘束力はありませんので、申込書購入後も買い手は申し込みを撤回することが可能です。個人的にはお勧めしませんが、紹介してくれた仲介業者と長く付き合う気がなく、業者からの信頼を得る必要がない場合は、気軽に申し込んでもそれほどのデメリットはありません。 ]]> 不動産売買フロー 2008-09-15T18:07:15+09:00 aravic aravic http://moneyblog.berichest.com/?eid=1031878 　多くの人の場合、不動産取引に立ち会うのは自宅を購入するときだと思います。多くの人は自宅を一度しか購入しませんのでその機会は人生に1回だけ。多い人でも自宅を2回購入するぐらいだと思いますので１軒目の購入、売却プラス2軒目の購入で合計3回程度でしょうか。 ...
　私の場合自宅購入と売却を経験し、さらに投資用不動産を2棟購入しましたので、都合4回。チャンスがあり、銀行が融資してくれればさらに物件を増やしたいと考えていますし、またすでに購入した物件も一生持ち続ける気はありませんので、あと数回は不動産売買を行うことになるでしょう。もちろん宅建業者に勤務されている方や、もっと経験のある投資家の方もたくさんいると思いますが、一般の方よりは不動産売買に多く関わっているのかもしれません。

　その私の乏しい経験によれば、自宅、収益用不動産にかかわらず、売買の流れはおおむね以下のとおりだと言えると思います。

１．購入物件決定、意思決定
２．物件購入申込書提出
３．ローン仮審査
４．契約
５．ローン本審査
６．決済（引き渡し）

　詳細については今後の記事でご紹介したいと思います。 ]]> 不動産売買フロー 2008-09-11T22:54:18+09:00 aravic aravic http://moneyblog.berichest.com/?eid=1034252 　通販大家さん（金森実業）で紹介してもらった、さいたま市の物件の購入申し込みを済ませた2007年春の話の続きです。 　最終的な提示金額は売主が100万円割り引いてくれたので、9,100万円。当然今までの人生で一番高い買い物です。当時所有していた自宅の購入時価格が...
　最終的な提示金額は売主が100万円割り引いてくれたので、9,100万円。当然今までの人生で一番高い買い物です。当時所有していた自宅の購入時価格が4,200万円でしたので、軽く2倍以上の金額です。

　ローンは三井住友銀行（SMBC）で申し込み、なんとかアパートローンの仮審査にも通りました。評価額が高かったので、物件価格は全額ローンで賄うことができました。それなりに例外もありますが、多くの場合投資用不動産のローンでは、連帯保証人を求められます。私の場合は結婚していますので、配偶者である妻が連帯保証人になっています。

　ローンに通ると次は売買契約です。契約日は2007年4月のある日曜日。場所は売主側の仲介業者の、野村不動産新宿支店。妻と二人で金森実業の担当取締役氏と待ち合わせ、店内へ。

　なお自宅売却のときにも書きましたが、このご時世にもかかわらず、一般的に不動産売買の手付金は現金払いという慣習があります（振込が可能な場合もある）。そのため、この日私は300万円のキャッシュを携えて新宿へ行ったのを記憶しています。

　まずは宅建業法（宅地建物取引業法）の定めにより重要事項説明を受け、重要事項説明書に署名、捺印します。説明は売主側の仲介業者である野村不動産の担当者が行いました。

　重要事項説明が終わったタイミングで、売主が現れ契約を締結しました。

　契約と決済のときに、都合2回お会いしましたが、売主はさいたま市内の電器店の社長さんでした。お見受けしたところ、年齢は60歳を過ぎているでしょうか。埼玉県内に複数物件を所有しているとおっしゃっていましたので、結構な金持ち父さんではないかと思います。次はいよいよ決済です。 ]]> 初めての不動産投資（購入まで） 2008-09-09T22:33:46+09:00 aravic aravic http://moneyblog.berichest.com/?eid=1031862 　通販大家さんでさいたま市の物件を紹介された当日、勤務先からの帰宅後、都内の自宅から妻と二人で車に乗り首都高速で物件所在地の埼玉へ向かいました。夜間の訪問でしたし、もともと通販大家さんの恒例として同行者もなし。事前に依頼していれば別ですが、紹介を受けた...
　直接物件を見に行った感想ですが、正直なところ判断には迷いました。特に初めての投資用物件で見るべきポイントもよく知らず、また自分が居住するわけではありませんから、設備や構造、築年数もどういったものが投資適格物件かの判断は難しかったのです。

　そのような中で、このさいたま市の物件について、購入申し込みに至ったポイントは大きく2つありました。

　まず1点目はタイミングです。特に融資環境の悪化が予想されていました。この物件を紹介された2007年春当時、短期的には利上げと、銀行の不動産投資に対する融資姿勢硬化が予測されていました。結果的に前者は幸いながら外れ、後者は当たったことになります。
　このようなことが予測されていた中でしたので、選り好みはタイミングを逃すことになり、物件取得までの時間を延ばすとの、通販大家さん担当からのアドバイスもありました。

　2点目は多分に直感的ですが、エージェントや銀行の物件査定に対する信頼です。通販大家さんを運営する金森実業に関しては金森重樹氏の著書1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法を読んだり、金森社長のセミナーを受けた結果、その理論には共感できるところが多くありました。その会社が選定し推奨する物件だからということ。また今回の物件は銀行がフルローンでの査定を出していましたので、収益力についてそれなりに評価が高いということです。

　不動産投資に関して、スピードは重要です。悩んだといっても、上記のような判断を一晩（といっても徹夜で考えたわけでもなく）で行い、翌朝FAXで申し込みを入れました。

1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法　ちび窓
]]> 初めての不動産投資（購入まで） 2008-09-08T22:32:15+09:00 aravic aravic http://moneyblog.berichest.com/?eid=1025989 　名古屋圏の2棟の物件を買いそびれてそれほど時間が経たない2007年3月下旬、金森実業の営業担当取締役氏から、私が購入可能そうな手頃な物件が出たと連絡がありました。 　所在地は埼玉県さいたま市。バブル期以降10数年間、冷え込みっぱなしだった日本国内の不動産価...
　所在地は埼玉県さいたま市。バブル期以降10数年間、冷え込みっぱなしだった日本国内の不動産価格は東京など大都市圏を中心にやや持ち直しており、結果首都圏にある投資用不動産の利回りは一時よりはかなり低下していました。そのため首都圏であるさいたま市内に、金森実業が推奨する水準の物件が出たのは割と珍しかったようです。事実、通販大家さんから配信されるメールマガジンで、2007年初頭私が購読開始して以来、さいたま市内の物件は見た記憶がありません。

物件概要
所在地　さいたま市
構造　RC造（いわゆる鉄筋コンクリート）
築年　約20年
交通　最寄駅からバス便（バス15分、バス停から徒歩3分）
現況　11室中2室が空室
価格　9,200万円
家賃　 846万円／年（満室時）
表面利回り　約9.3％。

その他物件特徴
　主として1DK、2DK混在の全11戸。1Fにおそらく建築時のオーナー（大家）が居住していたと思われる4LDKが1戸（居住中）。その他の部屋の居住者は主に単身者。
　国立埼玉大学から自転車通学圏内（約15分）。しかし聞いたところによると、埼玉大学の学生は、この物件よりも古いが大学からは近く、さらに家賃が安い木造アパートなどに住んでいる人が多いとのこと。
実際に、物件購入時に同物件に居住していた埼玉大学の学生はゼロ。購入後1年以上経った現在でも1組のみ。

物件周辺のマーケット
　私自身、勤務先の大宮支店に4年ほど在籍していた関係などで、さいたま市内は営業などでそこそこ見知っていたため多少の予備知識がありました。
　たとえば、近隣の埼玉大学は全国的に知名度は高くないが、学生は結構全国から集まっていて独り暮らし率は高い。
　それは構内に駐輪場が数多くあり、多数の自転車が駐車してあるところから裏付けられます。実際にその物件には埼玉大学の学生は住んでいませんでしたが、多少の需要は見込めそうです。
　また、以前独自に不動産投資の戦略（というほどではありませんが）を練っていた際に、さいたま市は人口増加が続いており、将来的にもしばらくはその増加傾向が継続しそうであることを知っていました。そのため、有望な地域ではありそうでした。

　そこでとりあえず、まずは物件を直接見てみることにしました。

1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法　ちび窓
]]> 初めての不動産投資（購入まで） 2008-09-03T00:05:30+09:00 aravic aravic http://moneyblog.berichest.com/?eid=1023869 　さて「明日物件を見に行きます」と、金森実業の営業担当取締役氏に電話連絡したときに一番驚いた点は、営業担当者が同行してくれないこと。もちろん通販大家さんは全国の物件を取り扱っており、ロケーション的に困難ということはあると思いますが、同社においてはこれが...
　名古屋圏の2物件を見に行くことにした私。当日は平日。勤務先で午前中の半休しか取れなかったので、早朝4時半頃起床、妻に東京駅まで車で送ってもらい、6時ちょうど始発の新幹線のぞみで、一路名古屋へ向かいました。30数年間の人生で名古屋へは一度も行ったことがない私は、当然土地勘はありません。そのため前夜のうちに物件の最寄り駅を確認、所在地周辺の地図を印刷し、見学ルートをまとめる必要がありました。

　睡眠不足を補うため少し新幹線車内で眠り、名古屋駅に降り立ったのは朝7:30頃、通勤客でごった返す時間でした。2007年3月のある日、名古屋の天気は晴れていた記憶があります。

　名古屋駅へ向かう通勤電車と逆方向の割と空いた電車で、初めに見に行ったのは名古屋市中村区の物件、駅から徒歩11分、少し外壁に汚れなど経年劣化が認められ、あまり良好な保存状態とはいえません。築年は確か約20年。近所に賃貸用と推測される建築中の新築マンションが複数あり、これも競合上あまり良い条件ではなさそうです。しかしながら現況は満室。マンション前には飲料の自動販売機が設置されており、その自販機からのあがりもオーナーの副収入になるそうです。まあ大した金額ではないでしょうが、ないよりましです。全体的には及第点と言えるでしょう。お値段1憶1,000万円。

　続いて一度名古屋駅へもどり、今度は名鉄線に乗り換え、もう1件の北名古屋市の物件へ向かいました。この物件、状況はとても良かったんですがね。場所は某大学（といっても東京出身の私は一度も名前を聞いたことがない大学でしたが）の最寄り駅から徒歩3分。物件はファミリータイプの部屋が17だか18室、名古屋圏ですから車は必需品だと思うのですが、駐車場完備。外観もタイル貼りで、築年20年近い（確か平成3年築だったと思います）とはとても思えないきれいさ。現状満室と非の打ち所なし。こちらの物件唯一の欠点は価格。約1億8千万円と、かなりお高めでした。

　さて2棟の物件を見終わって午前11時前には名古屋駅に戻り、そのままお土産も買わず東京行ののぞみで帰京。名古屋滞在時間は3時間半。昼すぎには東京駅に到着し、そのまま出勤、午後の仕事には間に合いました。普段の勤務地は東京都三鷹市なのですが、この日は新橋で打ち合わせだったのが幸いしました。

　この日見たうち、まず北名古屋市の物件については非常に気に入ったので、価格は高かったのですが、ダメ元で購入を申し込むことにしました。結果は数日ですぐ出ました。金融機関から融資不可の回答があったのです。やはり高額すぎたようです。そこで、もう1棟の名古屋市中村区の物件も申し込んでみました。結果はこちらもNG。

　昨年時点で私は住宅ローン付の自宅を所有しており、これが足枷になったようです。また、初めての投資用マンション購入でもあり、１億円超のローンを組むのは困難だったようです。

　しかしこの日帰り名古屋旅、いかにも無謀な行動が、通販大家さんの営業担当者に「こいつ本気で物件購入を検討しているな」と思わせたようで、直後に成約に結び付く次の若干安めの物件を紹介してくれたのですが、それは次回以降で。 ]]> 初めての不動産投資（購入まで） 2008-08-30T17:33:58+09:00 aravic aravic http://moneyblog.berichest.com/?eid=1023846 　通販大家さん（金森実業）の営業担当取締役氏に書類を提出してから1週間程度、状況的に購入可能性があるということだったらしく、最初の物件紹介をしてもらいました。 注：通販大家さんはメールマガジンでの物件紹介が主ですが、営業担当に依頼しておくことで、メル...
注：通販大家さんはメールマガジンでの物件紹介が主ですが、営業担当に依頼しておくことで、メルマガ配信前だったり、メルマガで一度紹介され、買い注文が入ったものの融資流れで再びフリーになった物件などの紹介を受けられることがあります。もちろん先方も商売ですから、誰にでも紹介してくれるということではないと思いますが。私の場合は属性どうこうと云うより、セミナー時に本気っぷりをアピールしていたのが奏功したものと思われます。

　物件紹介の電話がかかってきたのは火曜日の夕方ごろだったと記憶しています。すぐにメールで資料を送ってもらったのですが、候補物件は全部で3棟あり、所在地はいずれも名古屋圏（名古屋市中村区と北名古屋市、もうひとつは岐阜県内だった記憶があります）。

　そのうち、名古屋市、北名古屋市の物件に興味を持ったのですが、当時ちょうど勤務先で休みが取りづらい状況だったため「次の土日に見に行きます」と回答したところ、週末では他の買い手が入ってしまう可能性が高いと言われました。そこで急きょ、翌日の朝に、名古屋へ物件を見に行くことにし、営業担当氏にお伝えしました。長い目で見たら会社の仕事よりも大事な収入源になる可能性がありますので、こちらを優先することにしました。でも一日休みは取れないので午前中半日だけ。ちなみに私の居住地は東京です。

　さて「明日物件を見に行きます」と、金森実業の営業担当取締役氏に電話連絡したときに一番驚いた点は、営業担当者が同行してくれないこと。もちろん通販大家さんは全国の物件を取り扱っており、ロケーション的に困難ということはあると思いますが、同社においてはこれがスタンダードのようです。最近では特に力を入れているらしい仙台などで、週末に営業担当が物件を案内してくれるケースもあるようですが、どちらかというとイレギュラーなケースです。一般的に不動産といえば分譲でも賃貸でも、不動産業者がお客さんを連れて物件を見に行くのが普通ですので、これは結構な衝撃でした。

1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法　ちび窓
]]> 初めての不動産投資（購入まで） 2008-08-29T16:46:25+09:00 aravic aravic http://moneyblog.berichest.com/?eid=1022702 　さて「1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法（ダイヤモンド社）」を読み、初めての不動産投資を始めようと思っていた私たち夫婦。 　タイミングというのは面白いもので、本を読んだ1か月程度後、昨年2007年2月頃にこの本の著者、金森重樹氏が講師を務めるセミナー... 1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法（ダイヤモンド社）」を読み、初めての不動産投資を始めようと思っていた私たち夫婦。
　タイミングというのは面白いもので、本を読んだ1か月程度後、昨年2007年2月頃にこの本の著者、金森重樹氏が講師を務めるセミナー開催をインターネットで見つけたため、妻と2名で申し込んでみることにしました。
　このセミナーを受講する前、申し込み時点で驚いたことが大きく二つありました。一つはセミナー受講料が有料で、しかも金額が1人15,000円と、かなり高額だったこと。私はセミナーへは夫婦で行ったのですが、2名で申し込むと5,000円割引の特典？がありました。われわれにとって総額25,000円はかなりの高額。結果的には安い買い物となりましたが、かなりのインパクトでした。
　また、セミナーの受講資格が設定されているのも珍しいのではないでしょうか。その資格は世帯年収800万円以上。セミナー内で金森氏が語られていましたが、その程度の年収がないと、銀行の融資を受けるのが絶望的なため、この時点で排除するのだとか。

　年収は自己申告制でした（さすがにセミナー受けるのに源泉徴収票出せとは言えないでしょうし）ので、条件未満の受講者もいたのかもしれませんが、実際に物件購入はできないでしょう。
　渋谷のセミナー会場は超満員、200名程度入っていたでしょうか。みなさん熱心に耳を傾けていました。もちろん私たち夫婦も元手が掛かっていますので、真剣でした。セミナーの内容自体は、著書に書かれていることも多かったので割愛します。
　なおこの日金森社長とのWキャスト（？）で講師役を務めた同社の営業担当取締役とは今年になって再会し、現在もお世話になっているのですがそれは又後日のこと。
　さてセミナー後には簡単な懇親会があり、講師の金森氏ほか、営業担当の方たちと話ができる場が設けられていました。主役の金森氏には個人的信奉者が多数いるようで、人垣ができており、近寄り難い感じです。
このとき妻が私に対して「とにかく顔だけでもつないでおきなさい」と言わなければ、おそらく私は未だに不動産投資に踏み出せず、住宅ローンまみれの都内の持ち家に住んでいたと思います。セミナーなどというものは、受けるだけでは意味がありませんので、受講料25,000円もドブに捨てたのと同然だったことでしょう。

　そこで私は一人壁の花になっていた（ちょっと強面だからでしょうか、失礼。）金森実業の営業担当取締役氏に挨拶することにしました。その方に、現在不動産投資を検討していることなどを話したところ、本気で考えているなら明日にでも電話を下さいとおっしゃったので、とりあえずこの日は名刺をいただいて帰宅しました。

　そしてセミナー翌日、言われたとおりさっそく担当氏に電話をかけたところ、とりあえず現在の属性および資産で不動産投資が開始可能か見てみたいと言われました。そのために、銀行のローン審査に使用するのと同一形式の履歴書的なものをメールで送るので、記入のうえ提出するようにとのこと。この書類にはいわゆる属性（氏名、住所などのほか、勤務先、勤続年数、年収など）と資産（現預金、株券、保険、商品ほか）および債務（住宅ローンなど）を記入する欄があります。まずは取り急ぎこれを提出しました。ここに来て、急激に何かが動き始めたのを感じました。

]]> 通販大家さんとの出会い 2008-08-27T22:24:25+09:00 aravic aravic http://moneyblog.berichest.com/?eid=1019888 　不動産投資を検討していた私たち夫婦に衝撃と希望を与えた金森重樹氏の「1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法（ダイヤモンド社）」。この本のおかげで、私自身は大家さんへの第一歩を踏み出せましたが、すべて手放しで褒められない部分もあると思います。 　それ... 1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法（ダイヤモンド社）」。この本のおかげで、私自身は大家さんへの第一歩を踏み出せましたが、すべて手放しで褒められない部分もあると思います。
　それは「誰にでも実践できるわけではない手法」を「誰にでも読める」「書籍」という形式で発表したことについてです。これには、確かに疑問は感じます。さらにメールマガジンの中でも、執拗なまでに自著を勧奨する姿勢にも好感を持てない人がいることでしょう。

　特に所得などの問題で、彼のスキームによる不動産投資に参入できない人たちに対してこの手法を紹介することは、目の前にご馳走を見せて「世の中にはこんなおいしいものもあるんだよ、君たちには食べられないけど」と言っているだけのような気もします。「参入不可能な層に対して本を売りつけているだけで、結局印税が欲しいだけじゃん」という意見です。正直なところ、私もその意見には同意します。この本はそれなりに売れているらしいので、金森氏自身はこの本からノーリスクでそれなりの金額の印税を得ているのはおそらく事実でしょう。

　ただ私自身は、これに関しては「それならお前のノウハウを売ってみろ」と言われてしまえば「売れません」と裸足で逃げ出さざるを得ませんので、何とも言えないところです。

　また不動産投資にハードルがあるのは当然で（誰も否定の余地がないと思いますが、ハードルは現に存在します）、彼の手法はそのハードルが少し高いだけだという反論も聞こえてきそうですね。

]]> 通販大家さんとの出会い 2008-08-25T23:18:15+09:00 aravic aravic http://moneyblog.berichest.com/?eid=1008802 　今回は金森重樹氏の「1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法（ダイヤモンド社）」についての否定的な意見の続きです。 　否定的な書評の中には、この本の理論の実践は「自己破産」を助長するといった意見が目につきました。人口減少段階に入った現在の日本で不動産... 1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法（ダイヤモンド社）」についての否定的な意見の続きです。
　否定的な書評の中には、この本の理論の実践は「自己破産」を助長するといった意見が目につきました。人口減少段階に入った現在の日本で不動産投資を行うことは、自らの首を絞めるに等しく物件価格の経年による低下や、金利上昇等によるローン返済額上昇の可能性を勘案すると、自己破産につながりかねないといった意見です。
　では私のように貧乏父さんの息子として生まれ、自分自身も現在会社員をやっている者が、今の日本で金持ち父さんを目指すための有効で比較的低リスクのアプローチが、不動産投資の他にどれだけあるというのでしょうか。会社で頑張って給料を増やす？まず、そんなものは金儲けと言える代物ではありません。私が欲しいのは不労所得ですから。
　それに、サラリーマンとして上に行ける人間など一握り。それも身を粉にして働き、会社に滅私奉公してやっと得られるもの。しかも（私の勤務先もそうですが）、勤務先がどこかの大会社の系列だったりした場合、どんなに優秀だろうが努力しようが（私はそのどちらでもありませんが）、トップに立つことは一生できないことが今から分かっているのです。
　ある方の書評にあった「投資は人生を賭けて行う行為だからである。お遊びではないのである。」という文章がすべてを語っていると思います。何でもノーリスクでリターンを得ることはできません。最終的に自己破産して免責決定を受けるのであれば、たとえば競馬やパチンコで2万、3万の負けを積み重ねて自己破産するのも、不動産で1億、2億負けて自己破産しても最終的な結果は同じ、借金の帳消しです。
　そもそも一般の人にとってこの「自己破産」というのはそれほど衝撃的な単語なのでしょうか。私は勤務先がいわゆる金融業界（貸金業）で、若い頃にほんのさわりだけですが「借金取り（債権回収）」の仕事もしたことがあります。そのため自己破産が何を意味するかを、知識としてある程度知っています。その意味を知ってしまった結果、自己破産自体に対する恐怖心がなくなってしまいました。自己破産についてはいろいろなサイトで語られていますので多くは触れませんが、恐怖心が皆無ですので、逆に言えば「投資が失敗した場合自己破産すれば済む話」として捉えてしまっています。
　蛮勇と言われるかもしれませんが、それもない人には批判する資格はないのではないでしょうか。


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