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author : aravic3
空室リスクに直面
JUGEMテーマ：ビジネス

　札幌の物件を見に行った話の続きです。札幌駅で仲介業者の担当者に車で拾ってもらって、豊平公園近くにある現地へ。新築から3年未満ということもあり、物件の外観はきれいなまま、新築と遜色なかったです。

自転車置き場 

自転車置き場もきれいなまま。

雪かきスコップ

　さすが雪国、雪かき用のシャベルは当然の設備なのですね。ちなみに私が行った4月の終わりには、ほとんど雪は溶けていました。

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| 体験談　賃貸用不動産管理 | 22:12 | comments(0) | trackbacks(1) |
author : aravic3
空室が増えてきた
JUGEMテーマ：ビジネス

 　4月の末、連休前ですが久しぶりに札幌の物件を見に行ってきました。現況で10室中室が2つあり、1室に5月末の退去通知が入り、さらに1室は家賃滞納で裁判沙汰になることが決まり、退去は時間の問題（退去までは保証会社が家賃補償してくれますが、この話は別途）。実質入居率60%はヤバい、不動産投資最大のリスク、空室リスクに直面状態。このままでは完全赤字です。

　埼玉のほうの物件も、1室退去が決まっているので、合計では21室中、6室が空くことになります。家賃収入はでいうと、すべての部屋が同一家賃ではないため、満室時の75％程度は入ってきており即破産という状態ではないのがせめてもの救いではありますが、さいたま市の方も滞納常習者とかいたりして、良い状態とはいえません。早急に仲介業者と相談して空室対策をしないといけません。

　実はまだ状況がここまで来る前から、札幌には一度行かなきゃと思っていて、飛行機の予約までとったのですが、タイミングが悪かった。3月11日金曜日の夜に札幌入りするつもりだったのですが、それが東日本大震災当日。地震があったのは午後3時ごろでしたが、当日の羽田からの飛行機はすべてキャンセル。なんだかんだしてる間に、結局4月後半になってしまいました。物件に大きな被害もなかったし、あの日に札幌行ってたら、見知らぬ土地で大変だったので、良しとしないといけないとは思いますが。

　この札幌の豊平公園にある物件に関して言えば、よく考えたら購入した2008年夏に契約に行ってから、3年弱の間一度も見に行っていませんでした。新築で一度満室になるまでは売主による空室保証もあったので、完全に油断してました。実際札幌は私が物件を買った前後くらいに建った物件がダブつき気味で、買い手市場になってるらしいということは前からわかっていたし、2室空室の状態が半年ほど続いていました。そのため昨年11月頃から仲介手数料の上乗せや、若干の家賃引き下げで手は打ち始めていましたが、効き目がなかったので、もっと早く行っておくべきでした。

泣き言を並べても始まらないので、空路札幌へ。新千歳空港から札幌市内へは電車で45分くらい。（つづく）
| 体験談　賃貸用不動産管理 | 21:39 | comments(0) | trackbacks(0) |
author : aravic3
東日本大震災と私の不動産投資
 JUGEMテーマ：日記・一般

　先日の東日本大震災、東京でも大変な揺れでした。
　私自身は身内も含めほとんど被害らしい被害もなく、地震当日に勤務先の表参道から三鷹の自宅まで20km弱を4時間かけて歩いて帰らざるを得なかったこと、当日夜から札幌の物件の空室対策で現地の管理会社と打ち合わせをするために、札幌へ飛ぶ予定がキャンセルになってしまった程度。おかげさまでさいたま市、札幌市内の所有物件にも特に被害はありませんでした。不動産投資と地震のお話はいずれ書こうと思いますが、今回意外な形での被災者支援ができるかもしれません。

　先週末は3連休でしたが余震の続く中、家で過ごしていたのですが、一昨日の日曜日の夕方、さいたま市に所有している物件の管理会社から電話がありました。その物件は現在1室が空室になっているのですが、その部屋を被災者向けに提供してもらえないかとのこと。

　埼玉県が3月末までのイベントをすべてキャンセルして、さいたまスーパーアリーナに今回の震災の被災者の受け入れを行っていることはニュースで知っていました。

　4月以降はスーパーアリーナも元来の用途に使用するため、退去が必要となるようです。地震、津波、原発で避難生活の長期化が見込まれている現在、とても3末までに全員が地元に帰れるような状況ではありません。ニュースでは「埼玉県では、4月以降も、被災者の滞在先が確保できるように、現在調整を進めているという」とも。まさに今回の件です。NHKでは加須市内の廃校への移動を検討しているというニュースも流れていました。

　ただし被災者全員を受け入れるのが難しいのか、それと長期間学校などで生活するのはプライバシーが守られないなど被災者のストレスが高いなどの理由からでしょう、民間住宅の供給が可能かの打診が、不動産協会経由で申し入れがあった模様です。

　打診があった条件は、3か月のフリーレント（家賃無料化）および、敷金ゼロ、礼金ゼロでの入居が可能かというもの。非常事態で少しでも人助けになるなら依存なし。快諾し、賃料も一般向けに募集している金額から値引きして募集するよう伝えました。


　私の物件は比較的スーパーアリーナから近いです。東北からの被災者は、さいたま市付近の土地勘がない方も多いでしょうから、最初の避難場所に近いことで少しでも安心してもらえればいいなと思います。
| 日記 | 23:22 | comments(0) | trackbacks(0) |
author : aravic3
高い位置のコンセント＠武蔵野タワーズ
JUGEMテーマ：日記・一般

　最近の物件では当たり前の設備になっているのかもしれませんが、私としては久しぶりに物件探しを再開して面白い発見をしました。



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| 不動産設備 | 23:15 | comments(0) | trackbacks(0) |
author : aravic3
再開発物件の購入ポイントは地権者にあり
JUGEMテーマ：日記・一般

　昨日見に行った新築分譲タワーマンションの営業担当者から聞いた話です。その物件が建築された土地は、元は梅林だったという話から波及したのですが、たまたまこの物件は武蔵野市にある個人の方1名で土地を所有していて、地権者は今回建造された物件には入居されていないとのこと。そして、そのこと自体がこの物件のメリットだと説明してくれました。

　一瞬なんでかな？と思ったのですが、説明してもらって合点がいきました。


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| マンション購入検討体験談 | 22:20 | comments(0) | trackbacks(0) |
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