お金儲けがしたい私のブログ

　金森重樹氏の「1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法（ダイヤモンド社）」について引き続き。詳細については実際に本を読んでいただくしかないのですが、この本の内容は私にとってはかなりのインパクトがありました。
さてこの本に対するamazon.jpの書評を見たところ、数十件が寄せられていました。賛否両論の意見がありましたが、数として多かったのは賛同的な意見の方でした。
　その意見は著者金森重樹氏の、独創的ではあるが、理詰めかつ実践的な不動産投資手法について讃えるものが多いようです。たとえば従来の不動産投資の手引書にはあまり書かれていなかった、金融機関からの融資を引き出すためにどういった物件を選択すればよいかについて、収益還元法を基に具体的に説明しています。
　建物の構造において、木造よりRCが有利だということも具体的に述べられていました。この点は物件を取得しようとしていた中で私がずっと迷っていた点であり、それがこの本には説得力のある説明で書かれていました。
　なお賛同的な書評の中にもその多くに「金森氏のやり方が、誰でもがまねできる不動産等手法ではない」ことは明確に書かれていました。前回も書きましたがRCの一棟買いが可能なのはある程度の世帯年収または金融資産が必要です。特に昨年12月に金融機関の不動産融資に対しての姿勢が硬化したことによって、そのハードルはさらに上がったことは否定しようのない事実です。
　なおこの賛同的な意見の中には、後日ご説明する機会があると思いますが、金森重樹氏個人の「信者」によるものがありそうでしたので、多少差し引いて理解する必要があるかもしれません。後日金森氏のセミナーを受講した際に見たのですが、カリスマ的成功者である金森氏には彼を信奉してやまない個人的信者が多数います。書評にも彼らが手放しのコメントを寄せているのかもしれません。

　このブログ、割と久しぶりの更新となりました。前回は金森重樹氏の「1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法（ダイヤモンド社）」。についてご紹介しました。今回はその続きです。
　同書内で金森氏は、資金のレバレッジ（てこの原理。金融機関等からの借り入れを活用し、少ない自己資金で多額のリターンを得ること。もちろんリスクもあります）を効かせるためにフルローン（物件価格の100％を金融機関からの借り入れでまかなう。）による物件の取得を推奨しています。
実際にはフルローンどころか、諸費用（登記費用や不動産取得税、仲介手数料など）までも借入でまかなう「オーバーローン」による物件仲介の事例が紹介されていました。（注：現在では金融機関の姿勢硬化により、オーバーローンによる物件取得は相当困難な模様です）。これは2007年初頭、当時金融資産が少なく、資金力に乏しい私には大変な朗報でした。
　結果から言うと私は金森実業の仲介で物件を購入し、結果的に金森氏の理論実践の先兵になっています。で、当事者の立場で述べさせていただくと、この金森氏の理論は多少なりとも極端な投資手法であることは間違いありません。なぜかというと、まずこの投資手法は誰にでも実践可能な方法ではないからです。少なくとも以下の両方に当てはまる人には、彼の手法はまずもって実践できないでしょう。
　(1)給与年収（世帯年収）800万円未満
　(2)世帯金融資産2,000万円未満
　なお(1)の年収については次回以降の記事でご説明しますが、後日われわれ夫婦が受講した金森氏のセミナーが世帯年収800万円以上を対象として行われましたので、それを下回る世帯の方はまず不可能だといって差し支えないでしょう。
　そのような方には申し訳ありませんが、この本も、このブログの続きも、少なくとも現時点では読む意味はないと思います。続きは次回以降にさせていただきます。

　2007年はじめ、1棟目の不動産を横浜市内に購入しようと申込みをした前後、大きな転機が訪れました。私は現在の本業は会社員ですが、そのころ勤務先で「不動産投資を始めたい」ということを常々周囲に喧伝していました。するとある日当時一緒に働いていた人が、「それなら参考になる本がありますよ」と1冊の本を貸してくれました。その本の書名は「1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法（ダイヤモンド社）」。
　著者は金森重樹氏。1970年生まれですので1973年生まれの私とは3歳しか違いません。不動産投資顧問業、株式会社金森実業の代表取締役社長です。
同社では「通販大家さん」という不動産投資手法（？）を標榜しており、メールマガジンによる物件配信というユニークな物件の紹介形態をとっています。
　この本の出版は2005年10月ですので執筆されたのはもう少し前ということになりますが、私がこの本を読んだのは2007年になってからでした。
不動産投資は金融情勢に大きく左右されます。私が読んだ時点では不動産投資に対する銀行の融資姿勢が悪化していたので、この本の内容は100％そのまま流用可能なものではなくなっていました。本の内容が陳腐化したというよりは、銀行の融資姿勢により参入障壁が高くなったため、同様のアプローチを取ることができる人や物件が減少してきていたということだと思います。
ちなみに通販大家さんのメールマガジン読者は27,000名だそうですので、相当の人数が購読（購読と言っても無料です）しているメルマガと言って差し支えないでしょう。（購読者数は2008年6月3日現在、主催者発表）。
　実はこの本の中に、私が一番知りたかったことが書かれていました。それは不動産投資の中心として購入すべき不動産の構造についてです。絶対にRC造（鉄筋コンクリート造）の物件を購入するよう推奨していました。キャッシュアウトしない経費である減価償却を木造物件よりも多く計上でき、また法定耐用年数が47年と木造（22年）より相当長いことから、金融機関でのローン取組期間を長期にすることが可能なことなどが主な理由です。さらに物件の収益力についても明快な基準を設けており、それより収益力が低い物件については購入しないように述べています。事実メールマガジンでも、その収益力基準に見合った、RC造の物件しか紹介していません。正直ベース、1年で10億！というのは相当誇大広告気味ですが、この明快なアドバイスというか、ほとんど指示に近い記述は、私の脳天を直撃しました。
　

　私が投資用不動産物件探しをしている中で、不動産業者の営業マンに馬鹿の一つ覚えで質問したことがあります。それは、担当営業マン自身が不動産投資を行っているかどうか。自身が手を染めていれば、ある程度知識もあるでしょうし、客である私へのアドバイスも的確なものが得られそうですから。
　もしあなたが不動産投資に関心があり、営業担当と話す機会があれば、その人自身が実際に不動産投資を行っているかを確認した方が賢明だと思います。営業マン氏が投資していなくても、近い関係にある勤務先の社長や上司筋が投資をしており、その話を身近に聞いていれば、単なる素人とはだいぶ違うと思います。しかし驚いたことに、私が見に行った都内の物件を紹介してくれた不動産業者の営業マンで、実際に不動産投資を行っている人はただの一人もいませんでした。理由はいくつかありました。
　「勤務先である不動産会社から禁止されている」というのがひとつ。これはもっともらしい理由ですがおそらく方便です。何人かの営業マン氏は本音をおっしゃっていましたが、本当のところは、会社にもよると思いますが、一般的に不動産業の従業員の場合それほど年収が高いほうではないですから、金融機関からの融資が受けづらいため、不動産投資に手が出せないというのが実情のようです。特に不動産投資が高リスクだからというわけではなさそうです。
　当時の物件探しの様子の一部を、私が開設している別のブログのこちらの記事に書いていましたので、よろしければご覧ください。成増の変わった物件に行った時のものです。残念ながら物件の写真は、ブログ移転時に誤ってロストしてしまいましたが。誰か購入したんでしょうか、あの玉虫色のマンション。
　私は本業の勤務先が金融関係の会社員で、20代の頃は都内で営業担当をしていたため、東京23区内は電車営業をしていたことがありました。そのため、物件所在地の最寄駅で降車したこともたびたびあったのですが、妻は実家が東京都文京区内で、国内では山手線内から出ることはほとんどないという極めて偏った人生を送っているため、初めて降りる駅ばかりだったようです。
　ただやはり、どのような構造のどのような規模の物件を購入したいのかという、方針レベルが決定していなかったことと、昨年2007年初頭にはすでに都内区部の地価はかなり上昇していたため、収益性の高い物件が残っていなかったこともあり、具体的な購入検討に至るような物件には巡り合えませんでした。

　プレミアム・インベストメントアンドパートナーズの無料不動産投資セミナーを受講したころ、並行して私たち夫婦は東京都区部をターゲットにした、実際の物件探しに奔走していました。
　どの程度の価格の、どんな構造の物件を取得すればよいかという肝心の方針が定まらないままでしたが、少なくとも物件を見て回ることはマイナスにはならないだろうとの判断からです。
　インターネットの投資用不動産検索サイトで、地域、構造、価格、表面利回りなどでスクリーニングをかけ、5〜6社の仲介業者さんに依頼し、東京都内の新宿区、練馬区、北区、板橋区などで10棟以上を見て回りました。
この状況での投資用不動産探しはなかなか難しいものでした。一つには上記のとおり戦略が未決定だったためですが、他の理由のうちの一つが、仲介業者によって推奨する物件や条件が相違していること。ある業者さんは「自分がその物件に実際に住むと仮定したときに、自分で住んでもよいと思う条件の物件を買うべきです」と言ったかと思えば、別の業者さんは「投資用不動産はあくまで投資用。購入基準に自分が住めるかというポイントは不要。自分が住めないと思うような物件でも、属性によっては賃借人というのはつくものです」と言ったりします。構造も木造がよいという業者もいれば、鉄筋でないとダメという業者もいて、判断がつきませんでした。
　業者にしてみれば、売ってしまえば仲介手数料が入ってくるので「後は野となれ山となれ」状態なのでしょう。どのアドバイスを信じてよいのやら、判断がつかぬまま時間が経過していきました。