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物件売却に出してます
JUGEMテーマ:ビジネス

諸事情があり保有している2棟の物件のうち片方を売りに出しております。詳細は成約後に書かせていただくつもりですm(__)m
| 体験談 賃貸用不動産管理 | 18:53 | comments(3) | trackbacks(0) |
おススメの不動産管理会社はここ
JUGEMテーマ:ビジネス

 前回は管理会社を変えるというところまでしか書けませんでした。

  んじゃ、どこに変えるのよと。正直以前もWEBを中心にいろいろ調べてたのですが、どこも大差ない感じでした。まあ、エイブルさんとかmini miniさんとか、大手なら品質面は地場の業者よりはだいぶマシでしょうが、手数料は5%以外見たことなし。

  一応今回も「不動産管理会社 手数料 格安」とかでググってみたら、ひょんなところにいい出会い(たぶん、いい出会いかどうか証明されるのは今後ですが)。その名は有限会社ブロードジョブ(ホームページこちらです)

  もうね見た瞬間「ここに決めるぅ」状態ですわ。だって管理委託手数料1%!なんですもん。いままで5%で何もやらない管理会社使ってましたから、即電話しました。  なんでそんなに手数料安いの?というと、簡単に言うと業界慣習の5%が、異常に高いということがひとつ。私がさいたまに持ってる物件の年間賃料は現況で700万円ぐらいかな、払ってる手数料5%は約35万円。地場の管理会社の担当レベルの給与水準など細かくは知らないですが、せいぜい月収35万円程度じゃないでしょうか。一般的に広義の人件費は支給している給与の2倍程度と言われますので、非常にざっくりした計算ですが、私の物件だけの管理に、年間で10人日程度の工数がかかっていれば、まあ妥当な水準と言っていいと思います(管理会社の利益は一旦ここでは無視)。 でもね、管理会社がやってくれてる仕事量って、多分年間でいいとこ2人日ぐらいじゃないかな。

 入金確認 15分/月 × 12か月 = 3時間
 家賃延滞督促 1時間/月 × 12か月 = 12時間→ウチは延滞常習者がいるので。。。 レントロール作成・発送 15分/月 ×12か月 = 3時間
 その他入居者問い合わせ等対応 1時間/3か月 × 4 = 4時間 合計22時間
 あら、3人日ぐらいはかかってますね。でも3倍ぐらいぼったくられてる感じ。まあ、これはわかってはいたのですが、こちらも怠慢で放置していたのが悪いのですが。
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| 体験談 賃貸用不動産管理 | 19:26 | comments(3) | trackbacks(0) |
管理会社を変更します
JUGEMテーマ:ビジネス
 
さいたま市の物件の管理会社を変更する予定です。 理由は管理委託業務の内容に定める以下項目に関する職務の怠慢です。よく不動産は「(物件よりも)管理を買え」というそうですが、この物件は管理会社がかなり低レベルです。

 数年前から変更を検討していたのですが、変えるに値する管理業者がなかなか見つからなかったのでズルズルと来てしまいました。ようやく今回、メリットの大きい管理会社を発見できたので変えることにしたものです。  一般的に賃貸用不動産の管理委託手数料は賃料+管理費の5%(税別)。この手数料率は、100社に聞くと100社が同じ両立を提示してきます。(例外的に家賃の集金額が月間数百万円の大規模物件は、3%程度まで下がるようです)さいたまの物件は年間で600万円程度なので、大規模物件とは言えません。それでも年間30万円程度は管理費を支払っています。

  地場の不動産会社なんて、いままで競争にさらされてこなかったので、この程度の会社が生き延びてこられたのでしょう。「罪状」は以下のとおり。
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| 体験談 賃貸用不動産管理 | 19:47 | comments(0) | trackbacks(0) |
自動販売機は儲かるのか 効果測定
さいたま市内の賃貸用マンション前に置いてみたコカコーラの自動販売機。どれぐらい売り上げが上がって、対費用効果はどんなものか算出してみました。
JUGEMテーマ:ビジネス
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| 体験談 賃貸用不動産管理 | 21:52 | comments(0) | trackbacks(0) |
久しぶりに通販大家さんと接点
 JUGEMテーマ:ビジネス

 通販大家さんこと、金森実業。5年ほど前にさいたま、札幌と2年連続で物件購入したあとは、盆暮れの付け届け以外はほとんど連絡を取ることもなくわりと疎遠になっていました。
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| 通販大家さんとの出会い | 23:07 | comments(4) | trackbacks(0) |
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